商業週刊~ 都市更新全攻略

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活動預告~(敬請期待)

本社區志工團隊正規劃邀請都更專家-王政緯先生至本社區，講解都更事宜，敬請期待!
待邀請確定，說明會日期再另行公告。

<台北市民的都更期待>

台北市政府表示，更新處至今已舉辦14場說明會，多數的場次，郝市長均親自出席。郝市長並舉例表示，7月26日晚間北投區的說明會，超過700位民眾參與，從晚上7點開始，直到10點半才結束，可見民眾都很期待老舊公寓五年都更專案。

王政緯先生部落格

王政緯先生都更聖經

感人的都更宣導影片

排除問題、把握機會，請支持都更!!

(按此連結觀看)

弄都更,不怕慢,只怕站! (蓋好房,真的很重要!!)

(摘自: 黑心建商的告白：買屋前不看會哭的17堂課 )

…先說說鋼筋，你知道黑心建商是怎樣省錢的嗎？比方說，規定一根柱子要有二十根直、四十根橫的箍筋，黑心建商一定只用十六根直、三十根左右橫的，至少省二成， 隨便算一個案子，鋼筋就可以省五百到一千萬元！有沒有看過柱子箍筋，每一圈都要有的固定環？綁鋼筋也有規定要用到多少粗鐵絲，黑心建商的做法可以省一半，沒有固定環，鐵絲隨便綁綁就好，反正，混凝土一灌就看不到， 工人也做得快，省時省力又省錢，快速完工。
混凝土也一樣，大家都知道有些建商一星期蓋一層樓， 沒那麼黑心的建商起碼兩個星期，有良心的要蓋一個月！浪費時間啦，差別在哪裡？江湖一點訣說破不值錢，就一層水泥灌好後，木板的模子別拆，鋼筋水泥本來就有一定的載重量，別怕混凝土沒乾結構不穩， 繼續往上搭，反正地震不會每天來，安啦。
後遺症是什麼？如果你看到家裡的牆角、接縫、窗框很容易裂開、 油漆得一天到晚補，就是了，恭喜你，中獎買到黑心建商的速成屋了。建商為了要趕時間， 混凝土沒有灌實，拆模後，一定一堆洞、一堆空隙，怎麼辦，很簡單，用水泥抹一下，再上個漆，新房子亮晶晶，只要沒那麼剛好碰到地震，你根本看不出來…

愛寶島! 愛家園~ 台灣電子地圖推薦!

這是中研院研究了8年才完成的台灣地圖，對出去玩不知道怎走的人有很大幫助，也可對自己所居住的地方，有更多的了解喔!

http://placesearch.moi.gov.tw/search/

藍綠不變 五都房市穩中求堅!

(中時記者馬婉珍／99.11.28報導)

五都大選藍綠陣營以3：2收場，對於整體房市，專家多認為，選舉結果在預期之內，不過，執政當局仍會受房價飆漲輿論壓力，平抑房價、解決社會住宅問題，因此房市呈穩中求堅態勢發展，另也因資金潮狂湧，房地產商品化現象將更加明顯。

　基泰建設總經理馮先勉指出，五都選舉等於是維持現狀，可預料全台灣房市呈穩定發展，不過，台灣民眾愈來愈注重政見實現，因此以北市、新北市當選人端出的牛肉來說，不論是北市的「都更」、或新北市的「三環三線」捷運建設，皆會被嚴格檢驗。

　這也使得北部房市在都市更新、交通建設帶動之下，持續穩定發展。而社會住宅議題是否有配套措施、是否影響周邊房價等疑慮，在各界關注下，也將更理性、成熟討論。

　由於熱錢狂湧亞洲市場，房地產M型化現象雖是民之所憂，但不可否認，房市兩極化發展的趨勢將更明顯。

　淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，國際熱錢回流以及去年初台灣調降遺贈稅至10％，再加上基本的3大資產操作（現金、股票、房地產）中，考量到低利環境不利於長抱現金，而股票又因整體環境動盪、獲利空間有限，因此熱錢簇擁房地產、激勵房價飆升，尤以首善之都台北市最強烈。

　馮先勉認為，台灣房地產「區隔化」是不可避免趨勢，外資青睞、台商紛回流，顯見高資產族群搶進房市，讓台灣更有機會做出區隔化，如果大家都不願意來這個國家買房子，才要憂心該區域缺乏發展的價值，而產業蓬勃發展，就可帶動商業活動旺盛，房市的支撐力道更強勁。

　東森房屋董事長王應傑表示，貨幣寬鬆政策帶動熱錢湧入台灣，短期內不致於緊縮，低利環境仍持續，台灣房市仍有一波榮景可走，王應傑認為，這次藍營獲勝，表示選民用多數選票肯定國家政策，房地產市場在信心激勵下，將使資金繼續停泊在台灣。

　針對中南部房市，王應傑認為，新五都的產生，讓政府將更專心投入中南部共3都建設，有了整體建設，房市就有起漲的潛力；莊孟翰呼籲，政府長期「重北輕南」，應積極加強南北均衡發展，才可帶動中南部的就業機會，提升當地房市發展。

　升格發酵，中南部3都的重大建設周邊房價漲聲起，台灣房屋不動產研究中心執行長邱太（火宣）認為，五都選舉後，中南高形成3大都會區，重大建設規劃將成重頭戲，以台中來看，台中縣市合併升格、台中綠線捷運等題材帶動，房價開始上揚，南高則首重交通與產業整合區域，如台南安平區五期重劃區、高雄農十六區等，既有交通建設、也有就業機會，當地房市將產生正面動能。

　相較於成屋市場蓬勃發展，但屬於虛擬需求的預售市場，則受到各界關注。台灣房屋日前便做出調查，發現民眾認為「對炒短客課徵較高不動產交易利得稅」的議題，最需要政府積極解決。

　莊孟翰認為，預售市場已陷入飽和狀態，但陸資尚未來台，房價卻飆升過速，他憂心未來完工時，若未達預期心理，恐會產生賣壓。

∮∮ 感恩與期許 ∮∮

各位親愛的芳鄰，您好！

感謝您持續關心本社區都更進度！~

目前社區志工正邀請建商，評估本社區都更條件，看是否有合建價值，以了解本社區是否可做到一坪換一坪、室內面積不縮水、停車位免費? 或新房及車位需住戶貼補多少錢?若建商有利可圖，未來才有較大機會與我們談合建，幫大家搞定都更的大小事!(引進建商的優缺點，敬請參閱社區部落格)。

另外，我們亦請中國建經、東亞建經、安信建經等專業的都更顧問評估本社區，以分析委請建經公司「代理實施」的必要性及所需費用(委託建經公司的優缺點，亦請參閱部落格)。

預計年底前，籌備小組將完成對建商及建經公司的評估報告，並透過全體住戶投票(採問券調查)，以確認本社區都更是否持續推動?(若住戶支持都更的比例低於70%，未來將暫停本社區都更推動作業)，以及未來的實施方式?(與建商合建或委託建經公司代理實施?)，目前作業進行中，敬請稍待~

都更相關訊息，敬請參閱本社區部落格，並表達意見及提問。

都更路，路遙迢~
歡迎熱心、無私的芳鄰加入義工行列，請詳部落格內聯繫方式。

謝謝大家的支持與鼓勵!

進度規劃(甘特圖)

(請點圖可放大內容，方便閱讀)



■ 歡迎引薦建商 ■

各位親愛的芳鄰，您好！

本社區目前正積極洽詢建設公司(建商)，請其評估本社區是否有合建價值(對建商而言，須有利可圖，才有洽談合作都更的意願)。

目前社區志工正邀請建商評估本社區都更條件(目前仍屬進行中或邀請中，尚未有答案)，另亦請中國建經、東亞建經、安信建經評估本社區，未來再針對評估結果，作成結案報告，以分析採合建或請建經公司代理實施的最佳都更方案。

如各位芳鄰有認識建商，歡迎引薦並請建商上網瀏覽本社區部落格，即可獲得本社區基本資料(地號及持分面積…)，敬請多多幫忙引薦，以利比較各建商所試算之條件，並了解本社區是否可做到一坪換一坪、室內面積不縮水或需貼補多少金額?免費或貼補停車位?

所引薦之建商原則上以大型、財務穩健、具都更經驗之大型建商為優先(如公司股票有上市或上櫃的建商: 國建、國揚、太設、全坤、中工、冠德、基泰、興富發、日勝生、華固、台開、鄉林、長虹、三圓、潤泰新、大漢、力麒、宏盛…等)或知名建商(如甲山林、中悅…等)

謝謝大家~

                          <籌備小組 99.11.14>

★★★ ~ 急尋芳鄰小啟 ~ ★★★ (rita & 屋頂上的提琴手)

感謝rita及屋頂上的提琴手，關切本社區都更議題，版主因故疏失未及時回應，深感抱歉，敬請rita及屋頂上的提琴手海涵，並盼與版主聯繫，共同關注及灌溉本社區都更事宜。

版主_李先生聯絡方式:

• email及msn:i0937897359@hotmail.com
• 手機:0932257365

11/6 說明會將擇期另行舉辦 (歡迎下載檔案參閱目前執行中之工作)

各位親愛的芳鄰，您好！

因11/6適逢台北市政府舉辦花博開幕煙火秀，且該晚天雨濛濛，以致原定七時舉行的說明會，出席人數較少，為維護多數社區住戶知的權益，本社區都更籌備小組將擇期另行舉辦說明會，集會通知將另行通告並揭示於本社區部落格，敬請屆時撥冗出席，謝謝。

備註:

1.      11/6說明會之資料檔，請參閱並歡迎下載檔案詳閱。

2.      歡迎就都更籌備小組目前進行中之工作，惠予支持及協助，期待給予寶貴意見或指正。

(請按此→)簡報檔下載

特別通告【四】

各位親愛的芳鄰，您好！

感謝社區住戶持續關心本社區都更進度！~ 本社區都更部落格近期已陸續將資訊上線，歡迎大家上網瀏覽、指教。光陰飛逝，距上次(9/26)說明會結束後，已時隔月餘，在多位社區義工的奉獻奔走下，尚處都更籌備階段的本社區，已有作業展開，近期(11/1)即至光復南路參訪國內最老牌、最大的建築經理公司-中國建經。

基於社區都更之資訊，攸關廣大住戶您我的權益，故擬於本週六晚間再次舉辦本社區都更工作說明會，藉此說明目前工作要點及問題挑戰，並成立本社區都更重建委員會，以群策群力、壯大力量，敬請撥冗參加為盼！

地    點 : 中庸里里民活動中心 (珠海路與雙全街路口)

時    間 : 十一月六日（星期六）下午七時整

議    題 :

1. 工作事項說明
2. 本社區現行土地面積持份差異的問題、32巷1弄既成道路問題
3. 討論交流
4. 「重建委員會」成立討論

備    註 :

欲關注本社區都更資訊，請上搜尋引擎www.google.com.tw(谷歌)，輸入關鍵字【永興路都更五年專案】

歡迎借閱~中國建經公司參訪實況光碟

~歡迎借閱~

請洽義工群-陳先生(gy99@ms21.hinet.net)

99/11/1 中國建築經理公司參訪摘要

地點：中國建築經理股份有限公司(台北市光復南路35號)

時間：99年11月1日（星期一）上午10時整

岀席：本社區志工、中國建經陳美珍總經理、謝慧鶯協理

  

【中國建經公司背景資料】

–中國建築經理公司創立於民國75年，為國內第一家成立的建築經理公司

–係由土地銀行和兆豐國際商業銀行，結合社會賢達所共同投資

–成立近20年以來，為國內承作案件最多之建經公司

–陳美珍總經理：從事不動產業逾三十年，對於不動產估價及各種類型之不動產開發、規劃、及相關之金融、財務皆有專業之素養，歷任泛亞不動產鑑定公司總經理、董事長，76年起擔任中國建築經理公司經理、副總經理，現任中國建築經理公司總經理，中國開發資產管理公司董事長、北京開太物業交易保證有限公司董事長。畢業於中國文化大學市政系

–謝慧鶯協理：具有負責大型購物中心專案、土地開發投資評估及不動產信託規劃之專業經驗，具備信託業務人員資格，曾任美國芝加哥當地建築師事務所設計師、浩華工程顧問工程公司建築部副理、建成建築師事務所干城中心專案經理、台開信託公司建築開發科兼綜合企管科科長，現任中國建築經理公司協理。畢業於成功大學建築系、美國密西根大學建築碩士

摘要：

•現行都更進行的方式分為建商合建、委任建經公司代理實施及自組更新會社區自建三種方式，各有其優缺點

–建商合建最為省事，但建商未必有意願(因北投屬郊區，相對大安區百萬/坪誘因差遠

–建商分走極多利益(一般約六四分，建商分走四，因建商須承擔都更的造價漲價及未來新屋的房價風險)，本社區住戶是否接受建商開出的條件及建商是否有意施作本社區為未來議題

–委託建經公司代理實施：建經公司可代為處理融資、都更申請作業、遴選營造廠…，但收取3~5%的服務費，好處是本社區的都更效益可自己社區共同分享，且克服都更過程的專業不足；缺點是住戶須個別背貸款，一起跟銀行借錢蓋新社區，且未來多出的新房賣出，有可能賺錢大家分享利益，亦可能房價修正，住戶共同承擔損失(預期房價修正有限，就算損失也有限)

–自組更新會社區自建：較適用於住戶多為高資產群，否則都更過程中需要諸多費用須先自墊，故難度極高。且所成立的更新會成員責任重大，有訴訟之虞，組成不易

•      此番參訪中國建經之目的如下:

–確認以上何種施行方式，對本社區之都更最為有利?

•市區房價高，建商誘因高，北投屬郊區，相對市區每坪房價達百萬，建商洽談合建意願較低，除非社區已完成整合(即100%同意)，建商無需費時整合，則意願將提高

•建經公司可提供方案供住戶選擇：若不想揹債或無力揹債，可協議只換回一屋(或可能包含1車位)，未來多出的新房賣出，其賺錢或賠錢的分配概與其無關，故建經公司亦可部份類似建商的角色

–本社區現行持份差異的問題、32巷1弄既成道路問題

•      參訪結論：

–持續訪談建商、其他建經及銀行都更部門(坊間都更公司或開發公司都屬小公司，且正派性較低)，多蒐集本社區之都更情資，持續性告知各住戶訪談內容及對象，以利確認最後的合作夥伴

–目前社區住戶有認識特定建商，擬由重建委員及義工群先行聆聽，並於後續擇期安排評估說明會

敬邀參加~11/1 (一) 中國建築經理公司參訪行程

欲偕同參加者,請聯繫義工群或自行前往,謝謝!

9/26 都市更新說明會會議記錄

地      點 :中庸里里民活動中心(珠海路與雙全街交叉口，

            中庸公園旁)

時      間 :九月二十六日（星期日）下午七時整

    岀（列）席 :都更處劉明滄建築師、楊里長、里民等56名

    主  持  人 :都更處劉明滄建築師、楊里長、陳雲龍、黃家隸

記錄: 李玲琛

會議摘要:                         

             

一、本案基地面積，大部份為住三及少許商三合成，原建照(67使0510~0503號)為2690平方公尺，初步概算約有998坪，未含東側鄰地面積，確實面積須再詳閱。

    建蔽率，住三- 45% ，商三- 65%

    容積率，住三- 225%，商三- 560%

二、本案初步符合【都市更新擴大五年專案計畫】的實施獎勵法規門檻，唯若要依據市府的白皮書口號需求，1坪換1坪，市內面積不縮水及一車位的願景，必須經由專業建築公司或建經公司，詳細計算，方能得知。

三、會後，敬請住戶芳鄰，共同尋找及推薦優良之建築公司或專業建經公司，攜手協助本社區辦理都更事宜。

四、本社區更新重建委員會，待下次說明會成立。

                                    

                       更新籌備小組/99年9月28日

臺北市北投區永興路一段三十二巷地區都市更新先期規劃案

一、 計畫緣起及目標

依據臺北市都市更新處最新公告實施「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」行動計畫一：以都市計畫專案變更方式協助更新重建案，並自民國99年8月2日零時生效。計畫詳細內容，請於本市都市更新處網站下載（http://www.uro.taipei.gov.tw/），或向本府市政大樓1樓聯合服務中心都市計畫櫃檯索取。

臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助試辦計畫， 更新事業的推動最主要係將都市內窳陋及防災功能不足的老邁建築加速改建，並對重大建設如快速道路、大型公園及捷運站等附近景觀和機能亟待改善地區，加強推動更新，以改善居住環境空間品質及城市景觀風貌。

本社區係民國67年磚造建物起造使用至今，已是屆齡三十二年危樓了， 面臨結構老舊、居住空間狹窄及防救災困難等亟待克服等實質環境問題，希冀能透過北市都市更新處協助輔導，能達成辦理臺北市都市更新處最新公告實施99年8月2日零時生效的都市更新五年專案先期規劃，期冀基地面積符合逾605坪，可1坪換1坪，市內面積不縮水及一車位願景，加速此案都市更新發展目標。

二、都市更新案基地面積計畫範圍
計畫基地位處於北投區永興路一段34 ~ 40號接壤 與三十二巷三弄為界，現基地住戶共95戶，總面積約1,033坪。

更新基地現況圖

通 告 〈一〉

各位親愛的芳鄰，您好：  自從8月21日都市更新先期規劃案研討會之後，更新住戶反應相當支持與踴躍，目前已2/3以上更新住戶，初步意向同意，向市政府都市更新處，申請辦理都市更新五年專案之實施獎勵法規，以協助本社區更新重建。都更處近期將派專員至中庸里里民活動中心，召開都市更新說明會事宜，以利此案進行，屆時，更新住戶敬請撥冗參加為盼！

在此，特別感謝楊里長，熱心服務與指導，帶領更新籌備小組人員，向都更處溝通協調，爭取說明會事宜。更新住戶，如有任何疑問查詢，歡迎至【永興路都更五年專案】的部落格http://yxur.blogspot.com/ 共同溝通協調或電郵更新籌備小組gy99@ms21.hinet.net                                                                    
更新籌備小組/99年9月3日

永興路一段三十二巷地區都市更新先期規劃案研討會 會議記錄

地 點 : 里民活動中心 (永興路一段32巷3弄6號 )

時 間 : 八月二十一日（星期六）下午七時整

岀（列）席 : 楊里長及里民等36名 記錄（整理）: 李玲琛

主 持 人 : 陳雲龍、黃家隸、柯羽廷
會 議 結 論:

一、8/31前收齊【都市更新事業概要同意書】，敬請32巷1弄5號1 樓及七星超市代收。此【都市更新事業概要同意書】，並無法律效力，只是初步向市政府申請，以便爭取時效，享受99年8月2日公告生效實施優惠的【都市更新擴大五年專案計畫】。五年專案時效若已過，不再有優惠措施。

二、未參與此會議之芳鄰，敬請義工小組代為轉達說明。

三　研討會中所發的參考資料【都市更新Q&A】，是台北縣版本資料，僅供參考而已。【都市更新擴大五年專案計畫】的條約規範，是以台北市99年8 月2日生效的最新優惠為依據，可向市政府都市更新處網站下載查詢（http://www.uro.taipei.gov.tw/），或向市政府市政大樓1樓聯合服務中心都市計畫櫃檯索取資料。

心合，一切無礙；心不合，力量難聚；無以成事。亂中靜，得自在！在此感謝諸位關心社區發展的芳鄰們參與此會議，讓我們有緣有幸有機會，一起共同為社區發展願景做努力，藉此機會，期勉各位關心社區發展的芳鄰們，洞明事理，識得化機，充分發揮良能，才有繼續造福社區發展願景的力量。共勉之!